近日楼市的最大看点来自一篇网络流传的“万科集团主要负责人在‘松山湖会议’上的讲话”文章。文中以万科某负责人的口吻提出要“敢于降价，勇于降价”，并取名《新形势，新思维，新行动》。虽然万科董事会高调否认此文出自万科，并以“诉诸法律”的说法以示清白，但仍不足以释疑。紧接着，更有媒体曝出，数位房地产界内人士透露，会议内容属实，并来自万科。

问题重点还不在于这篇文章是否来自万科，而在于其内容。文章不仅点穿了开发商必须降价求存的困境，而且文中提到的“三个主旨战略已经成为业内共识，其中包括：回款第一原则、抢占低价拿地时机以及降价有利于楼市持久发展”。以至于有分析认为“作者似乎应该是颇有经营头脑的战略高手”、“思维方式很‘万科’”。

不过，其他房企之所以紧张文章是否来自万科，原因并不在于上面提到的“共识”，而是文章中提到“不给其他企业反应和组织应对的机会……让其他企业总跟在我们后面降价，消费力和资金总是向我们倾斜流入”。如果此话真是来自万科，就足够其它开发商心惊肉跳了。显然，谁都不愿成为跟在后面降价的那个人，包括万科。这也是为什么万科急于撇清干系，并不惜对一篇始发于草根的网文诉诸法律的原因所在。

一篇文章就可能使全体开发商的预期以及行为迅速趋同，并带来整个楼市场可以预期的激烈竞争，这恐怕是人们始料不及的。而如果由此导致开发商价格战趋于白热化，估计万科也不希望看到。从这个角度来看，万科的澄清已经毫无力量。正如我们在3月份做出的判断——“开发商集团逐渐被逼入‘囚徒困境’”（见3月26日报告《“泡沫消化期”的楼市特征》）。即使最不愿降价的开发商，当看到万科降了，恒大降了，其它开发商也跟着降了的时候，也就失去了选择的权利。“我们应该感谢这个作者，他写出了万科的心声，并公布出来让全中国的开发商学习万科降价”、“看看万科现在的做法，谁能否认万科不是这样想的呢？”、“快点学吧，再不学，机会就没有了！”这些是网上对此文做出的一些评论，很能说明问题。

现在，每个开发商都需要认真思考自己在“囚徒困境”中所扮演的角色，但其实可供选择的空间并不多。因为“囚徒困境”的本质是非合作博弈，因此，“最优均衡”在这里没有生存空间。最后的出路将是“纳什均衡”，或者说，每个开发商的最优选择都是降价，而这将使整个开发商集团利益受损。