李铁岗：我并不看好万人购房团的前景20080912A6新闻1 2
房价取决于买卖双方的对房子的认知度，而不是人数

采写 见习记者 王迎波
李铁岗教授，山东大学经济学院副院长，房地产研究中心主任

《经济导报》：为什么会出现万人购房团？出现的背景是什么？
李铁岗：一般来说这类事物都产生在市场不太正常的情况下，具体来说，万人购房团出现的原因主要有三点。
首先是我国房地产市场还不健全、不成熟，消费者希望联合起来增强谈判力量。由于开发商和买房人之间存在信息不对称，所以在博弈中双方的实力差异较大，房地产市场供不应求的现状又进一步放大了双方的差异。开发商处于强势地位，较充分地掌握着与房子有关的信息，主导着房子的定价权，获取超额利润和高溢价；买房人掌握的信息有限，属于弱势消费群体，几乎左右不了房价，所以买房人组成万人购房团，联合起来增强买房过程中的博弈力量。
其次是目前房地产市场上购房人普遍存在着浓厚的观望心态，组织万人购房团可以调动大家的购买积极性，帮助买房人获得实惠，将潜在购买力变成现实购买行动。
最后，组织者知道买卖双方存在信息不对称，通过组织万人购房团来减少信息不对称的程度，并从中获利，进而将之变成一种新的盈利模式。从理论上看，这种模式的潜力非常大，万人购房团的砍价能力肯定会强于单个买房人，中间的价差就是组织者的潜在收益。也许这正是组织者具有积极性的重要原因。
《经济导报》：万人购房团会不会只是一种炒作？组织者为谁说话、代表谁的利益？购房人能够从中得到真正的实惠吗？
李铁岗：万人购房团组织方的主观意愿和初衷我们现在还很难去判断，究竟是不是炒作还需要进一步观察。
组织者代表买房人、开发商或者自己这三方面的利益都有可能，能否代表买房人利益不取决于他们的主观愿望，而取决于组织者的能力、实力和谈判结果。即便主观是为了买房人利益，最终的操作结果未必对买房人有利。因为房子是不可能大宗供给的商品，供给套数总是有限的，如果万人购房团为某楼盘引来了过多购房人，造成楼盘供不应求，反而可能抬高了房价。出发点是为了买房人利益，结果却适得其反代表了开发商利益。
不仅如此，有的万人购房团是需要收费的，对参与者来说增加了额外的成本。如果组织者是以收费为目的，又不能维护买房人的利益，那就成了维护他们自身利益。
《经济导报》：开发商呢？万人购房团对他们有何影响？
李铁岗：开发商可能很无所谓了，如果万人购房团不能解决信息不对称，就解决不了双方的根本矛盾。对开发商来说，万人购房团带来更多的潜在顾客，更多人关注自己的楼盘；也不一定就是利润的损失，改变了买房人的观望心态也意味着利好；即使做出了一定程度的价格让步，可以快速销售更多楼盘，这些对开发商来说未必不是好事。
《经济导报》：万人购房团可以撇开销售公司，节省原本属于销售中介公司的利润吗？
李铁岗：实际上在楼盘销售过程中开发商很少自己去卖，都是由销售代理公司负责，万人购房团的团购行为并没有代替销售代理公司，基本上还是和销售公司谈判。
开发商和销售代理公司是利益的统一体，因为房地产销售过程非常复杂，周期长，需要专业的销售代理公司。销售代理公司在包装宣传和销售过程中也需要成本，而且他们的销售能力比开发商强，能把房子卖更高的价格，增加了开发商的利润，他们对房价的影响甚至超过了开发商。购房团如果还是和销售代理公司打交道，那肯定很难分割到销售代理的利润。即便是购房团直接和开发商谈判，在不能保证开发商所获利益超过聘请销售代理公司时的前提下，开发商是不可能抛开合作伙伴与购房团合作。
《经济导报》：你预期万人购房团未来前景如何？
李铁岗：从理论上看万人购房团的确提高了买方的议价能力，但是从现实来看，我并不看好万人购房团的前景。
万人购房团很难形成统一的购买意愿，在博弈中难以形成理想中的合力。房子不同于彩电、冰箱等普通商品，房子的替代性不高，潜在价值很难估量。不同区域的房子不具有同质性，同一套房子对不同的消费者其价值也不尽相同。消费者的购买意向不具有可比性，区域性、便利性等因素对每个人来说都不相同，相互之间的替代性很低，房子只有与消费者匹配才会有价值，同一套房子适合你未必适合他。一万个人可能会有一万种需求，一万种不同的选择，大家不可能都到一个地方购房。万人购房团无论是自发还是公司化的组织形式，都很难做到为每一个购房人量身选择适合的住房。
消费者根据认知程度的不同可以分为两类：聪明的消费者和幼稚的消费者。聪明的消费者对产品非常了解，清楚产品的优缺点和自己的购买需求，以及合理的财务规划；幼稚的消费者则刚好相反，冲动消费，对产品本质缺乏了解，就像一个懵懂的小孩子去买一件他从来没有见过的东西一样。
房地产产品具有极强的专业性。绝大多数的买房人都是幼稚消费者，对房子的认识非常肤浅，并不清楚房子的实质价值。如果万人购房团的组织者也不是聪明的消费者，不具备对房子更强的认知能力，组织到一起也是白搭。
从博弈论上讲，万人购房团的确增强了买房的砍价能力，但是人多不一定力量大，尤其对于房地产这样的特殊商品，可能根本达不到理论上的效果。随着房地产市场的逐步健全，大家对房子有了更加准确的认识，更加专业的了解，万人购房团的效果会更多体现出来。
内部的利益冲突如何均衡也是个大问题。拿下了一栋楼后，如何再进行合理分配？万人购房团内部如何协调分配，不同楼层、户型之间的价差如何协调等，都可能会降低谈判的效果。
所以从购买意愿、认知程度和内部利益分配上看，万人购房团很难实现理想的砍价效果。
《经济导报》：如果购房团不是出路，怎样才能真正维护买房人的利益？
李铁岗：房子的均衡价格取决于买卖双方对房子的认知度，而不是人数。买卖双方是信息和知识的博弈，看谁更清楚房子的真实价值。买房人对房子认识程度越高，与开发商对房子的认识越接近，房价越合理；反之，差距越大，房价越不合理。
房子的情况只有开发商和销售代理公司最清楚，买房人并不清楚，所以他们之间就存在信息不对称。解决之道不在与人数庞大的购房团，而在于权威的购房信息的发布和购房过程中专业的信息咨询，帮助买房人真正了解房子的实际状况和价值。
在国外这类知识型咨询公司非常发达，负责分析房子的状况、合法性、风险分析、投资收益分析等，告诉买房人是买合适还是租、是借款融资还是使用自有资金等，这类公司目前在我国还非常少。像21世纪、顺驰等都是信息型咨询公司，他们发布房产买卖信息，告诉你是什么，哪里有房子。知识型咨询公司不仅告诉你是什么，还告诉你如何去做。